Приёмка квартиры в новостройке

Приёмка квартиры в новостройке.

1 Предварительные действия

• Перед приёмкой квартиры застройщик должен получить следующие документы:
  • Заключение о соответствии построенного объекта (ЗОС)
  • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ)
• Застройщик должен уведомить дольщиков о готовности передать объект.
  • Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку.
  • Допускается отправка уведомления в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, на e-mail адрес участника долевого строительства, указанный в договоре.
  • Уведомление по телефону или в СМС не имеет силы.
• В течение 7 дней необходимо приступить к принятию, то есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приёмку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.
• Если за 2 месяца после уведомления вы не придёте, то застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.

2 После приёмки квартиры

• Подписываются документы:
  • Акт осмотра квартиры (дефектный лист) — документ, в котором фиксируются выявленные в ходе приёмки дефекты и недочёты. Подписывается будущим собственником и застройщиком.
  • Акт приёма-передачи — документ, подтверждающий передачу квартиры застройщиком собственнику, а также отсутствие претензий у обеих сторон. Подписывается будущим собственником и застройщиком.
• После подписания акта приёма-передачи квартиры необходимо:
  • заказать отчёт об оценке (см. Оценка квартиры в новостройке);
  • оформить право собственности;
  • заказать страховой полис;
  • передать документы в банк, выдавший ипотеку (например, загрузить документы в личном кабинете Домклик).

3 Помощь в приёмке

• Выявить серьёзные нарушения сможет только специалист с профессиональным оборудованием.
• Для проведения тщательной диагностики недостаточно визуальной оценки и личной экспертизы.

3.1 Компании, где можно заказать приёмку

• Домклик: https://domclick.ru/priemka
  • Заказ не менее, чем за 3 дня.
• Ситипроф: https://msk.cityprof.ru/
  • тел. +7 (495) 215-25-93

3.2 Дополнительные услуги по приёмке

• Замер площади:
  • без чертежа:
    • делается бесплатно;
    • фактически мастер сообщает цифру площади квартиры, чтобы сверить с ДДУ;
  • с чертежом:
    • делается принципиальный чертёж, без подробностей;
    • позволяет наметить места установок оборудования (розеток, кабелей, труб) и мебели;
    • рекомендуется заказать.
• Оценка для банка.
  • Оценка рыночной стоимости квартиры для составления закладной в банк при оформлении ипотеки.
• Тепловизионное обследование:
  • рекомендуется заказать;
  • возможно, придётся снимать подоконники, менять утеплитель и монтировать новые.
• Заключение специалиста.
  • Составление на бланке компании подробного отчета специалиста о выявленных недостатках и нарушениях, допущенных в ходе строительства.
  • Официальный отчет специалиста может понадобиться, если его потребует застройщик для устранения различных отклонений, выявленных с помощью лазерного построителя плоскостей, тепловизора и других приборов.
  • Это требование незаконно, но подтверждение обнаруженных дефекатов поможет дольщику быстрее решить возникшие вопросы.
  • Отчёт не понадобится, если в момент осмотра внести в акт весь перечень замечаний.
  • Содержание пакета документов, предоставляемого заказчику:
    • отчет со списком обнаруженных нарушений;
    • ссылки на актуальные нормативные акты, в том числе ГОСТ, СНИП, СП;
    • список нарушенных пунктов;
    • копия удостоверения специалиста НОСТРОЙ/НОПРИЗ;
    • копия СРО. Сертификаты, подтверждающие прохождение поверок и калибровку приборов, которые были использованы для выявления допущенных в ходе строительства нарушений.
• План квартиры.
  • Точный план поможет подготовиться к ремонту, в том числе оценить возможности для перепланировки, составить дизайн-проект интерьера и оптимально рассчитать смету.
  • Контрольный замер площади, отметка всех проёмов (дверные, оконные), очные параметры стен и всех выступов.
  • План не является кадастровым и не предназначен для проверки площади.
• Кадастровый замер площади (для суда):
  • При наличии расхождения при сравнении параметров фактической площади помещения с данными застройщика, полученными от кадастровой службы, например, БТИ.
  • Если реальные значения площади объекта отличаются на 5% и более от тех, что указаны в ДДУ;
    • процент, на который отличается площадь, может отличаться у разных застройщиков.
  • Для замера нужна свободная высота 1.1 метр.
  • Заказывать лучше сразу, пока квартира пустая.
    • С другой стороны, при замере до ремонта площадь может получиться больше, так как, например, трубы не убраны в ниши.
• Замер уровня радиационного фона в квартире.
• Замер уровня аммиака в квартире.
• Замер уровня электромагнитных излучений в квартире.

4 Что взять с собой на приёмку

4.1 Список документов

• Документы:
  • оригинал паспорта РФ (для всех участников долевого строительства);
    • для гражданина не РФ — нотариально заверенный оригинал перевода паспорта;
    • копии первой страницы и страницы прописки паспорта (для всех участников долевого строительства);
  • оригинал Договора участия в долевом строительстве/уступки и приложение к договору с планом квартиры;
  • СНИЛС — оригинал или копия;
  • доверенности от всех собственников, которые не присутствуют на приёмке;
  • доверенность на приёмщика при наличии такого требования от застройщика;
  • если кто-то из будущих собственников, указанных в договоре долевого участия, не сможет лично присутствовать на приёмке, то необходимо оформить нотариально заверенную доверенность от его имени.

4.2 Оборудование

• Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки.
• Мел и бумажный скотч. Нужно будет помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах.
• Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона).
• Зажигалку и свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах.
• Лампочку, чтобы проверять патроны.
• Фонарик (или воспользуйтесь мобильным телефоном).
• Рулетку.
• Уровень.
• По желанию — сменную одежду или обувь.

5 Что проверять в квартире

5.1 В квартире без отделки

1. Документы
   • акт приема-передачи
   • акта о вводе дома в эксплуатацию
   • кадастровый паспорт
   • технический паспорт
   • паспорта и гарантии на счетчики и двери
2. Электрику и счётчики
   • работу временного электрощитка
3. Водоснабжение и канализацию
   • наличие в квартире воды
   • трубы и стояки на отсутствие повреждений, подтёков
   • правильность уклона труб и работу запорной арматуры
   • наличие опломбированных счётчиков
   • загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплён к корпусу
   • все краны работают
4. Отопление
   • подключение и работу радиаторов
   • отсутствие повреждений и подтёков
5. Вентиляцию
   • направление движения воздуха для каждой вытяжки
   • скорость втягивания воздуха с помощью анемометра на соответствие нормам
   • отсутствие строительного мусора в вентиляционной шахте
6. Окна
   • конструкции и работы механизмов
   • отсутствие трещин, царапин на стеклопакетах и рамах
   • целостность уплотнительных резинок по периметру окон
   • наличие отлива для воды
   • все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов
   • снаружи прикреплен отлив для воды
   • монтажная пена без промежутков, в идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком
   • Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист.
     • и так в нескольких местах по периметру створки
     • если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть
7. Входную дверь
   • целостность конструкции, качество установки и работоспособность механизмов
   • отсутствие царапин и неисправностей
   • есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь
   • работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые
   • если есть звонок — он должен работать
8. Стены, пол, потолок
   • отсутствие дыр, трещин, пятен влаги и плесени
   • уровень пола и стен
   • на стенах не должно быть неровностей больше 5 мм
   • отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм
   • отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм
   • отклонения проёмов дверей — не больше 10 мм

5.2 В квартире с отделкой

1. Электрику и счётчики
   • правильность сборки электрощитка, работу розеток, выводов освещения
   • напряжение и заземление
2. Водоснабжение и канализацию
   • наличие в квартире воды
   • трубы и стояки на отсутствие повреждений, подтёков
   • правильность уклона труб и работу запорной арматуры
   • наличие опломбированных счётчиков
3. Отопление
   • подключение и работу радиаторов
   • отсутствие повреждений и подтёков
4. Вентиляцию
   • направление движения воздуха для каждой вытяжки
   • скорость втягивания воздуха с помощью анемометра на соответствие нормам
   • отсутствие строительного мусора в вентиляционной шахте
5. Окна
   • конструкции и работы механизмов
   • отсутствие трещин, царапин на стеклопакетах и рамах
   • целостность уплотнительных резинок по периметру окон
   • наличие отлива для воды
6. Входную дверь
   • целостность конструкции, качество установки и работоспособность механизмов
   • отсутствие царапин и неисправностей
7. Стены, пол, потолок
   • отсутствие дыр, трещин, пятен влаги и плесени
   • уровень пола и стен
8. Отделку
   • качество напольного покрытия, затирки швов плитки, окраски стен и потолка, установки натяжного потолка, плинтусов, выключателей и розеток
   • отсутствие пустот под плиткой, видимых стыков у обоев, дефектов полотка, плинтусов
   • напольное покрытие, стены, потолок, обои, плитку, плинтуса, выключатели, розетки